各区镇（街道）政府（管委会、办事处），区各委办局，区各直属单位，各垂直管理部门（单位）：
《南通市海门区“十四五”城镇住房发展规划》已经区政府同意，现予印发，请认真组织实施。
南通市0.1元入场捕鱼办公室
2022年4月5日
南通市海门区“十四五”城镇住房发展规划
序言
“十四五”时期，是海门在高水平全面建成小康社会的基础上，开启全面建设社会主义现代化国家新征程的重要时期，也是全力争当“沪苏通核心三角强支点城市示范区、南通跨江融合先行区、大通州湾建设核心区”，不断开拓“强富美高”新境界，勇当“争当表率、争做示范、走在前列”领跑者的关键阶段。城镇住房发展与民生幸福、城市建设、经济发展密切相关，推动海门高质量发展走在前列，离不开住房事业高质量发展提供的有力支撑。为更好地满足人民群众的住房需求，打造“更舒适的居住条件”，推动全面实现社会主义现代化建设新征程开好局起好步，根据《江苏省“十四五”城镇住房发展规划》《南通市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》《南通市“十四五”城镇住房发展规划》《南通市海门区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》编制本规划，主要阐明“十四五”时期海门区城镇住房发展的主要目标、重点任务和保障措施，是未来五年海门区城镇住房发展的行动指引。
第一章 发展基础和面临形势
第一节 发展基础
“十三五”时期，海门区深入贯彻落实中央、省、市0.1元入场捕鱼城镇住房工作的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，持续推进住房供给侧结构性改革，城镇住房发展成就显著。
——城镇居民居住条件不断改善。2020年，全区城镇居民人均住房面积达55.1平方米，较2015年提高10平方米。“十三五”期间，全区商品住房累计销售逾600万平方米、二手住宅累计成交近500万平方米，约11万户家庭通过住房市场改善居住条件。城镇棚户区（危旧房）改造、城镇老旧小区改造有力推进，“十三五”期间，全区累计动迁2.03万户、190.43万平方米；整治城镇老旧小区10.4万平方米，惠及居民1047户。制定下发《海门区深入开展城镇老旧危房专项整治行动工作方案》，对全区既有房屋集中开展全覆盖、兜底性排查治理，7处D级危房已全部解危。居住服务水平逐步提升，2020年，全区物业管理覆盖率达到83.4%，超出全省平均水平。
——城镇住房保障水平持续提升。健全完善“实物配租”和“货币补贴”相结合的保障机制，着力解决城镇中等偏下收入家庭、新就业和外来务工人员的住房困难，逐步形成具有海门特色的住房保障体系，到2020年，全区城镇住房保障体系健全率达到90%。不断扩大住房保障受益面，每年调整收入线标准，2019年起将经济适用房保障对象纳入公共租赁住房保障范围，将环卫工人作为单独一类人群纳入公共租赁住房保障对象。“十三五”期间，公共租赁住房租赁补贴累计发放183人次、62.8万元，每年实物配租30—50户。 超额完成城镇棚户区改造省定目标任务，“十三五”期间，全区棚改安置房累计新开工18991套、基本建成12483套， 2019年至今全区已累计争取上级各类棚改补助资金2.35亿元，同时2019年成功发行5年期棚改专项债券11亿元。积极发挥住房公积金效能，“十三五”期间，全区累计向6064户职工家庭发放住房公积金个人购房贷款26.62亿元，累计提取住房公积金49.51亿元。
——房地产市场总体平稳发展。坚持因城施策、多措并举，对房地产市场实施精准调控，着力完成去库存和稳市场的目标任务。“十三五”时期，全区商品住房累计开发投资281.13亿元，累计上市550.5万平方米，2019年以来全区商品住房库存去化周期保持在半年以内。注重提升开发品质，积极发展与幼托、教育、养老、精装等产业相结合的改善性住房，推动新材料、新技术、新标准的广泛应用。制订《商品房屋租赁合同备案工作规则》，加快培育发展住房租赁市场。
海门区城镇住房发展基础扎实，但仍存在一些短板和问题，主要表现在：城镇住房保障体系有待健全完善，公共租赁住房、保障性租赁住房的实施机制有待探索完善，保障性住房的运营管理和信息化管理水平有待提升，安置房建设略显滞后；房地产长效机制有待建立健全，商品住房价格存在上涨压力，房地产市场风险依然存在，住房租赁市场发展有待规范；住房品质提升速度有待加快，住房开发建设品质有待提升，城镇老旧小区改造精细化水平不高，物业服务水平与居家生活服务需求相比存在差距。
第二节 面临形势
“十四五”时期，海门面对百年未有之大变局，面临百年未有之新机遇，要加快把交通格局、区位优势、国家战略机遇转化为发展优势，要积极应对人口结构、行业政策调整带来的不确定性，要善于在危机中育先机、于变局中开新局，将机遇和挑战转变成城镇住房高质量发展的强大动力。
交通基础设施建设及对接上海、苏南将带来新增住房需求。北沿江高铁、南通新机场、通州湾新出海口、海太、崇海、临永过江通道等一批重大交通工程加快实施，多条城际市域轨道交通开工建设，海门“通江通海通上海连南通主城”的区位优势将更加凸显，高端资源要素将加速向海门集聚，海门将成为长三角地区创新创业理想之地。一方面大型基础设施建设，必将带来大量的拆迁安置需求；另一方面，随着过江通道及轨道交通建设，海门与上海、苏南的联系将进一步加强，海门对人才的吸引力也将加大，进而形成新增住房需求。
卫星城镇建设尚有较大发展空间。撤市设区对海门区发展具有里程碑重大意义，也是千载难逢的发展机遇。海门区将以此为新起点，加快打造城市副中心，着力破除县域经济发展格局，加快推动县域经济向城市经济、都市区经济转型。随着市区第二、第三产业向通州及海门迁移的过程，全区住房市场必将迎来新一轮发展机遇。
城镇居民对住房品质要求日趋提升。随着总体居住水平的不断提高，城镇住房发展已逐步从“有没有”转向“好不好”，住房消费将更加关注住房的规划建设、配套服务等软硬件品质。同时，在生态文明建设和“双碳”目标要求下，需要推行绿色建造方式，实现住房的绿色可持续发展。
城镇老旧小区改造是城镇化建设的新重点。综合考虑1991—1999年住房数量及1990年前未拆迁住房量，全区城镇老旧小区待改造总量超过8万套，通过采用新技术、新材料、新工艺、新设备，提高房屋内在和外观质量方面具有较大施展空间，较为充裕的城镇老旧小区住户数量为保持房地产业平稳健康发展提供了有力保障。
居家养老和适老化改造需求增加。海门区已迈入深度老龄化社会，“十四五”时期，人口老龄化程度还将进一步加深。我国积极推动以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充的养老模式，将逐步积聚发展康养地产、开展既有住区适老化改造等新型住房需求。
第二章 总体要求
第一节 指导思想
深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，全面落实习近平新时代中国特色社会主义思想特别是习近平总书记对江苏工作重要讲话指示精神，坚定不移贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以推动城镇住房高质量发展为主题，以深化城镇住房供给侧结构性改革为主线，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，深入践行“争当表率、争做示范、走在前列”新使命新要求，加强城镇住房保障体系和住房市场体系建设，推动实现更高水平的住有所居、住有宜居，为建设“强富美高”新海门提供有力支撑。
第二节 基本原则
——坚持以人为本。始终践行以人民为中心的发展思想，突出住房的民生属性，把解决人民群众住房问题作为出发点和落脚点，以保障和改善民生为优先选择，满足城镇居民基本住房需求和合理的改善需求，增强人民群众居住生活的获得感和幸福感。
——坚持房住不炒。落实房地产平稳健康发展长效机制，使市场在资源配置中起决定性作用，积极增加商品住房供应，规范存量住房市场发展，适度培育住房租赁市场，坚决遏制投机炒房，防范化解房地产市场风险，着力稳地价、稳房价、稳预期。
——坚持统筹协调。在全方位融入苏南、全方位对接上海、全方位推进高质量发展的总体发展导向下，实现住房供应的规模结构、空间布局、时间节奏与居住需求匹配，促进住房发展与城市经济产业和空间发展的整体协调。
——坚持高质量发展。从简单追求数量、速度转向坚持品质为先、绿色发展，推动绿色建筑、装配式建筑、建筑节能、建筑信息模型等技术的应用集成，不断提高住房的建设、服务品质，打造宜居宜业社区，使城市更具韧性、更可持续。
第三节 发展目标
到2025年，依托北沿江高铁、海太过江通道以及南通新机场建设等重大工程，全面建设和完善南通城市副中心功能和框架，基本建立符合海门区特点的多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度体系，坚持“房住不炒”和“职住平衡”，努力实现城镇住房更高质量、更有效率、更加公平、更可持续和更为安全的发展，为城乡居民提供放心、舒心的住房和居住服务，大力推动创新技术在住房领域的应用，满足人民追求美好生活的新要求、新期待。
表1 海门区“十四五”城镇住房发展主要指标
序号 |
指标 |
单位 |
规划目标 |
属性 |
1 |
住房供应总量 |
万平方米 |
1600 |
预期性 |
2 |
新建安置住房量 |
万套 |
3.35 |
预期性 |
3 |
城镇老旧小区改造量 |
万户 |
3.08 |
约束性 |
4 |
城镇常住人口保障性住房覆盖率 |
% |
28 |
约束性 |
5 |
市场化物业管理覆盖率 |
% |
90 |
预期性 |
6 |
新建绿色住宅占比 |
% |
100 |
约束性 |
第三章 完善城镇住房保障体系
第一节 不断健全城镇住房保障体系
统筹住房发展的经济功能和社会功能，坚持以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，加快建立以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体的住房保障体系。在城镇户籍居民住房困难家庭实现“应保尽保”的基础上，加大对新市民、青年人特别是从事公交、环卫、家政等基本公共服务行业人员住房困难群体的支持力度，促进住房保障对象从以户籍家庭为主逐步转向覆盖城镇常住人口。建立健全保障性住房申请条件和保障标准动态调整机制，使住房保障标准与经济社会发展水平相适应。加大保障性安居工程财政资金投入，形成稳定的财政支持机制，落实保障性住房税收优惠和金融支持，积极引导保险资金、社保基金等资金参与保障性住房建设与运营。
第二节 规范发展公共租赁住房
通过集中建设、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集公共租赁住房房源，加大公共租赁住房供给。坚持实物保障与租赁补贴并举，对低保、低收入住房困难家庭和分散供养特困人员，可以实物配租为主、租赁补贴为辅；对中等偏下收入住房困难家庭，可以租赁补贴为主、实物配租为辅。
第三节 增加保障性租赁住房供应
落实国家和省0.1元入场捕鱼加快发展保障性租赁住房的要求，抓好保障性租赁住房试点工作，切实增加多层次多主体有效供给，科学设置保障条件及保障标准。保障性租赁住房以小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
第四节 持续推进棚户区改造
按照“尽力而为、量力而行”的原则分步推进城镇棚户区改造，“十四五”期末，基本完成现有城镇棚户区改造任务。将棚户区改造与城市更新、产业转型升级相结合，加快棚改安置房建设力度，围绕“房等人”宗旨，对安置房的规划、布点，实行区级统筹、统一规划，适度超前考虑，合理确定安置房的供应量，优先保证城建重大项目安置房需求。坚持政府主导、市场运作，发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予支持。对有异地安置意愿的居民，采取政府搭台、政策支持等方式，做好服务工作，加快剩余房源盘活，确保搬迁居民得到妥善安置。
第五节 建立人才安居保障体系
坚持以人的发展为中心，加大人才引进力度，进一步提升城市化水平。系统构建“一张床、一间房、一套房”的全方位多层次人才安居保障体系，满足高层次创新创业人才、应届大学生、大中专毕业生及实体经济管理、技能型人才、产业工人等各类人才来海居住需求，实现职住平衡。科学确定人才安居工程年度建设任务，在加大政府投入的同时，引导社会资本参与人才安居工程建设，确保到2025年末，完成100万平方米建设目标。
第四章 促进房地产市场平稳健康发展
第一节 夯实城市主体责任制
根据全区经济社会发展水平、人口规模和结构变化、住房供求关系等因素，稳妥制定并实施“一城一策”工作方案，因地制宜、多策并举，切实把稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。坚持以居住为主，促进住房健康消费，完善住房市场体系，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求，保持政策的连续性、稳定性，引导房地产业向有利于实现城市住房发展目标的方向发展。
第二节 优化商品住房供应
按照“政府组织、统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，加强普通商品住房供应。根据人口净流入规模和商品住房库存消化周期，科学制定住房供应计划，前瞻性地调整住房供应规模及住房新开工规模。深化部门协作，形成“人—地—房”挂钩的联动调节机制，加强对已供住宅用地开发建设进展情况的动态监测，综合考虑闲置土地规模以及规划容积率，确定年度住宅用地供应规模。结合城市有机更新，用市场化机制盘活存量土地和城镇低效用地，部分用于城市绿地等，适当降低老城区的开发强度，提高居住环境质量。加快存量住房用地开发进度，及时推出各类房源，满足各类人民群众的居住需求。
第三节 规范发展住房租赁市场
增加租赁住房供应。在年度住宅用地供应计划中单列租赁住房用地，租赁住房用地供应量占比住宅用地供应量的比例原则上不低于10%。鼓励有条件的房地产开发企业，将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。支持物业服务企业拓展业务，配合业主出租空置房源。
继续完善住房租赁信息化服务监管平台。依托住房租赁信息化服务监管平台，构建中介企业发布和核验租赁房源信息的便捷渠道，实施住房租赁合同网上备案，规范住房租赁交易流程，保护租赁双方尤其是承租人的合法权益，建立健全各类租赁主体的信用信息共享机制。依托平台加强对租赁市场动态监测，实现涵盖信息采集、房源核验等的一站式服务，为居民租房和政策制定提供大数据支撑。
将住房租赁管理与社区自治有效结合。健全区—街道—社区网格化管理制度，落实属地政府主体责任，将住房租赁纳入街道网格化管理范围，实现管理范围全覆盖。
第四节 加大房地产市场监管力度
推动房地产金融审慎管理。合理控制杠杆水平以及房地产价格的波动幅度，审慎推动重点房地产企业资金监测和融资管理规则，严格执行“三道红线”和房地产贷款集中管理制度，防范房地产金融风险。促进内部产业结构升级和经济结构改善，实现经济可持续发展。
完善房地产市场监测体系。强化房地产市场日常动态监测，提高新建住房和存量住房网签系统数据的及时性和准确性，重点完善二手住房价格备案制度。建立房地产开发、商品房交易、土地供应信息共享机制，加强对房地产市场运行情况及发展趋势的分析研究，形成全面客观反映房地产市场运行的监测体系。
整顿住房销售和租赁市场秩序。规范住房开发、销售、中介等行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、垄断存量房源、哄抬租金等违法违规行为。强化商品住房预售资金监管，逐步将存量住房交易资金纳入监管范围。加快完善住房租赁合同登记备案制度。
强化行业信用管理。构建包含房地产开发企业、住房租赁企业、房地产中介机构的房地产信用系统，完善信用档案记录和评价办法，建立守信激励和失信惩戒机制，根据企业信用状况实行分类分级、动态监管，并与社会信用系统对接。发挥媒体作用，加强社会监督。
第五章 引导住房空间布局优化
第一节 引导居住布局优化
以产业为导向，基本实现主城各片区职住平衡。结合产业园布局以及苏锡通园区、家纺城城区、南通现代建筑产业园的发展建设，依托国土空间规划中居住用地及公共服务设施的用地分布，从海门区发展实际出发，选择适合规划期内实施建设的居住及配套用地，与海门区新产业发展实现相互促进、有机融合。
依托公共交通系统，完善住房空间均衡分布。优化轨道交通和城市公交、城乡公交线网规划，实现交通出行的便利性和公共设施的均好性，促进海门副城与南通主城之间更充分的连接、人员更便捷的流动。加大力度发展城乡公交和镇村公交，构建镇村、镇区两级通勤圈，促进乡村和城镇更充分的连接、人员更便捷的流动，基本实现城乡一体化、城乡公共服务均等化的要求。
优化安置房建设布局。按照区块平衡原则，以街道为单位，以街道拆迁安置量为基础布局，尽量保证拆迁居民就近安置。安置房建设用地布局应考虑与城市发展相协调，布置在建设用地范围内，且做好与控规等相关规划的协调。结合拆迁安置房的布局，完善相关的基本公共服务设施配套，保障拆迁居民的生活需求。
第二节 划定住房近期发展重点空间
滨江主城：
——北部新城。按照“统筹衔接、科技引领、适度超前”发展思路，规划建设具有海门风格、现代气息的城市地标建筑，提升城市形象。发展以总部经济为核心的现代高端服务业，完善片区综合服务功能、优化医疗卫生和教育资源布局，助推信息技术智慧产业园区、科创孵化园区发展，强化生产性服务业在北部新城的重要产业地位。该片区商品住房供给以中高端商品住房为主，着重满足外来人口首次置业和本地区首此改善需求。住宅供应重点区域为G228以南、海门河以北、江海路以东、瑞江路以西。
——西部综合商贸片区。抢抓通常高速、如通苏湖城际、江海快线等机遇，重点研究海门经济技术开发区以及三和片区的产业发展规划，加强与南通经济技术开发区、苏锡通产业园等周边区域的一体化发展，着力打造滨江现代制造业和三和商贸服务业，积极融入南通主城。西部综合商贸片区宜重点满足南通主城外溢人员居住需求及本地首改居住需求，住宅供给宜以中高端商品住房为主。住宅供应重点区域为岸角12号横河路以南、毕经路以东、南海西路以北、富江路以西。
——老城更新赋能片区。注重城镇老旧小区周边区域的生活圈配套工程改造，完善社区、企业医疗保健站及文化设施建设。实施老城改造、“绿环水绕”贯通等重点工程，针对不同时期建设的居住区实际状况，因地制宜、分类推进宜居示范区建设。
——南城商务创智片区。结合核心区服务功能的打造，与城市景观系统错位协调，突出水、绿、城交融一体的城市特色，加快謇公湖周边开发进度，进一步优化府南片区规划建设。謇公湖区域以现代智慧科教功能为核心，以滨江生态特色休闲旅游功能和高能级的公共服务为主导功能，打造海门面向上海大都市圈的滨江特色服务型功能区。府南片区以生态环境塑造为重点，通过中央绿轴公园、道路景观廊道及若干景观节点和地标建筑，打造长三角独具江河风韵的生态滨水绿廊。南城商务创智片区宜着重打造大面积高端住宅，满足高层次人才和本地再改住房需求。住宅供应重点区域为南京中路以南、岷江南路以东、上海路以北、江海南路以西。
——滨江绿色科创片区。以重点发展海工装备及高端船舶制造、新一代信息技术、智能制造、现代建筑等主导产业，加快先进制造业和现代服务业双轮驱动。滨江绿色科创片区宜围绕海门西站配套部分商住混合用地，重点满足海门经济技术开发区工作人员和外地临时出差的居住需求，住宅供给宜以中端商品住房为主。住宅供应重点区域为杭州路以南、川江路以东、香港路以北、扬子江路以西。
——三厂工业园区。积极策应南通滨江片区、崇明世界级生态岛建设，以青龙港、张謇国际公园为先行区，整体规划建设58公里沿江岸线生态景观带。充分发挥区域资源禀赋和文化底蕴优势，推动产业转型升级，促进人才、资本、科技成果等创新要素向沿江集聚，实现自然生态和产业发展的有机融合，重点满足三厂工业区就业人员居住需求为主，住宅供应重点区域为海门河以南、大脚河路以东、三级河路以北、青龙河以西。
空港新城（海门区部分）：围绕“长三角北翼门户空港、国际化产业开放高地、临空型活力枢纽新城”的发展定位，主要发展国际商贸、综合保税、航空科技、现代消费四大产业集群，国际家纺城可以为新机场提供早期配套服务。家纺城居住组团应以国际品质生活区为引领，多策并举，构建多样居住体系，着力提升居住品质，同时科学把握土地和住房供应节奏，深化住房供给侧结构性改革，并依据城市发展、产业园区等住房需求，合理确定住宅用地供应和新开工住房规模，完善配套服务设施。优化居住用地供给结构，以职住均衡发展为原则，围绕家纺城各重点功能片区进行居住用地配置，在产业单元内加大居住用地供给力度，提升产城融合水平。通过设置城镇住宅与商业混合用地，倡导不同居住类型混合布局，可探索在商品住房中少量配建人才公寓，提供多样灵活的居住产品，满足不同收入层次人员的住房需求，分层供给居住空间。商品住宅供应重点区域为三星大道以南、震蒙大道以东、G40以北和全西路（规划道路）以西区域，现代大道以北、太益路以南、镇边界以东、秀竹路以西区域，以及太益路以北部分区域；安置房供应重点区域为通启运河以南、G40以北。
海港新城：以海门港新区为主体，以打造千亿级钢铁产业基地和百亿级临港装备制造业产业集群为目标，建设钢铁产业、临港制造业、保税物流、商贸服务和滨海居住休闲为一体的综合性港区。紧扣“大通州湾建设核心区、海门高质量发展增长极”目标，支持海门港新区港产城融合发展，按照“钢铁产业链—钢铁产业园—钢铁产业城”的发展方向，着力打造世界一流的钢铁新材料基地和循环经济产业园。以重点企业为先导，推动住房集约化建设，满足港区企业工作人员居住需求，以中小户型刚需住宅为主。
第三节 推动住房有序建设
“十四五”期间，按照住房市场需求，发展重点片区的商品住房供应，全区计划新建商品住房9万套左右；高度重视拆迁安置房的规划布局，计划新建拆迁安置房3.35万套，按照前三年集中开发、后两年逐步放缓的方式安排；以开发区、海门港新区、三星镇等区域为重点，配置适当的人才安居住房，计划新建人才安居住房1万套以上。
第四节 统筹区域住房一体化发展
促进南通家纺城融合建设。南通国际家纺产业园区整体定位为世界级家纺产业集群，产业先进、货通天下、宜商宜业宜居宜游的家纺商贸新城，是“十四五”期间南通市重点打造的新城；南通新机场临空经济区总体定位为面向国际、区域服务的综合性现代化航空城，为园区预留城市新组团。家纺城内主要为城区旧城改造、村庄拆迁改造以及南通新机场、北沿江高铁和绕城高速等重要基础设施的拆迁安置，对三星、天补等片区进行科学布局，以建设60—120平方米中小户型、高层住房为主，保障拆迁居民的就近安置，为国际家纺城和临空区的发展打下坚实的基础。
保持滨江主城协调发展。按照“西联、北展、南优”的城市空间布局思路，进一步拉大城市框架、导入人口，增强城区高端产业、高端人才、高端功能配套的集聚力和吸引力，逐步形成“一核四片区”的空间布局结构。北部新城主要以满足外来人口、重大项目安置人口及本地首改人口的住房需求，以建设60—140平方米（中等及中小户型）、高层住房为主；西部综合商贸片区宜重点满足南通主城外溢人员居住需求及本地首改居住需求，以建设90—140平方米（中等户型）、小高层及高层住房为主；老城更新赋能片区宜优先推动公共设施配套缺乏地段的城市更新，完善老旧住区服务配套，实现绿色低碳更新，促进社区转型发展；南城商务创智片区可依托府南CBD、謇公湖及长江岸线资源，以满足高端科技人才、企业管理人员和南通及本地再改需求为主，以建设120—200平方米（中等及大户型）、高层或多层住房为主；滨江绿色科创片区宜围绕海门西站配套部分商住混合用地，重点满足海门经济技术开发区工作人员和外地临时出差的居住需求，住宅品质以中端住宅为主，以建设60—120平方米（中等及中小户型）、高层住房为主。
推动海门主城与周边毗邻区域的联动发展。围绕“人口集聚、产业承载、就业服务、文旅休闲、生态涵养”总目标，通过系统谋划人口、产业、生态等城市要素分布，不断优化城市结构，统筹推进主城区与临近区镇住房建设。依据城市新框架布局，加快主城区与临近区镇空间整合，放大主城区龙头引领作用：东延至三厂，进一步拓展人口集聚和就业空间，匹配与之对应的住房需求；西拓至三和，进一步打造衔接南通主城区新窗口；北展至常乐，进一步提升空港枢纽区辐射效应和文化休闲旅游品质，以“常乐—北部新城15分钟生活旅游便利圈”为发展目标，着力构建中心城区生产、生态、生活圈。其中，北部毗邻区宜开发中高端产品，主要以满足外来人口、重大项目安置人口及本地首改人口的住房需求，以建设60—140平方米（中等及中小户型）、高层住房为主；西部毗邻区主要以满足南通主城外溢人口、本地首改人群的住房需求，以建设90—140平方米（中等户型）、高层及小高层住房为主；东部毗邻区宜开发中低端产品，主要以满足三厂工业区就业人员居住需求为主，以建设60—120平方米（中小户型）、高层住房为主。
大力发展特色小城镇建设。常乐“张謇”主题小镇强化与北部新城的深度融合，发挥常乐的区位环境、名人文化和特色田园品牌等优势，高起点规划建设现代、高效、智慧的农文旅综合发展特色小城镇，打造成为宜居宜业宜游的现代化品质小城镇，部分开发低密度高品质商品住房；正余机器人小镇重点构建“一核心引领（机器人小镇创造核心）、一圈层服务（商业、文化等高品质生活配套）、四区域协同（机智生活、机智生产、机智文旅、机智融合）”的发展新格局，加快提升“三生”融合，部分开发科技感强的商品住房；悦来镇以瞄准“农业大镇向农业强镇转变、传统乡镇向特色乡镇转变”目标，深入构建“一心一园三片”的发展格局，重点打造“悦来粮仓”“省级特经特粮示范基地”，建设粮食生产功能区、生态环境示范区、乡村振兴示范区、创新型农业现代化试验区，短期内避免大规模成片开发商品住房；四甲依托空港协同发展机遇，规划建设空港物流产业园，承载空港配套相关产业，以中航科技航空轻合金新材料项目为依托，打造航天新材料及配套产业基地，探索发展军民融合新模式，需加快建设商业配套及人才公寓配套；余东古镇围绕“中国历史文化名镇”发展定位，强化历史文化保护，全面做好古镇基础设施提升改造、文保单位修缮，以产业园区平台打造为抓手，全力把余东打造成“具有全国影响力的日用品智造集聚区、城镇转型先行区、美丽乡村示范区”，短期内避免大规模商品住房开发。
保持临江-海永组团与崇明世界级生态岛建设的协同发展。以“生态优先、绿色发展”为导向，围绕“一江两岸”组团发展，共建长江口生态保护战略协同区。临江新区以生态景区、科技园区、创业校区、高尚社区“四区融合”为抓手，深化与上海的交流合作，创建省级高新区，全力打造长三角一体化融合发展示范区，以玲珑湖和江景资源为依托开发高端住宅产品；海永镇以建成国家级农业生态公园为目标，坚持绿色发展、协同发展、特色发展，突出“生态+”理念，创建国家级生态文旅特色小城镇，避免大规模商品住房开发。
第六章 全力推进城镇老旧小区改造
第一节 用城市更新理念推动城镇老旧小区改造
加大城市更新力度，积极探索渐进式、可持续的城市更新模式，科学实施“留改拆”，推进街区整体塑造，打造一批生态美、形态优、功能全的美丽街区、美丽社区。按照公园城市的规划建设理念，塑造街道整体风貌形象，在国土空间总体规划等上位规划的指导下，明确规划范围内待改造或闲置地块的功能布局和空间形态。全面梳理辖区内城镇老旧小区类型、分布及规模，综合分析产业布局、市政基础设施、公共服务设施配套、生态绿化、景观环境等现状，在对区域综合评价的基础上，结合城市“功能修补、生态修复”和“微治理”更新理念，提出城镇老旧小区及破旧片区改造的规划目标和策略方向，科学开展城镇老旧小区更新改造工作。
第二节 编制城镇老旧小区改造计划
进一步摸清全区既有城镇老旧小区现状底数，建立城镇老旧小区改造项目储备库。在充分了解居民诉求，区分轻重缓急的基础上，科学编制全区城镇老旧小区2021—2025年度改造计划，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造，并列入年度城建计划。按照国家和省里要求，将全区2000年底前建成的居民小区按照基础类、完善类和提升类不同类别明确相应改造内容。在前期改造基础上，通过政策创新、技术创新，形成一套较成熟的经验做法，至2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。
第三节 加强城镇老旧小区适老化改造
城镇老旧小区适老化改造应遵循易识别、易到达、无障碍、易交往和生态化原则，从硬件设施和软件配套设施进行综合考虑。加强设备设施适老化改造，主要包括多层住宅电梯化改造、小区车行道路系统改造、无障碍化改造、公共区域改造以及可识别性改造五个方面。建设以信息化为支撑的智慧小区，增加安全防护监控设施；基于智慧医疗、健康大数据采集，在小区公共区域增设自助式健康采样终端；基于互联网、移动通信的GPS定位系统，提供老人定位服务，并和小区物管的应急中心联动。提升针对老年人群的社区服务水平，提供陪护、家政服务、小区食堂及外卖、建立健康档案等，结合老年人的身心特点，从休闲娱乐、医疗保健、终身学习等方面配置公共设施。
第四节 创新城镇老旧小区改造实施机制
创新资金筹措机制。以街道为单位坚持项目静态平衡与动态平衡相结合，守住区域平衡、动态平衡底线。加大财政支持力度。海门街道老旧小区改造资金由区本级和开发区按1:1比例分担，其他区镇老旧小区改造资金由属地政府自行负担。注重盘活土地、房屋等存量资源，结合城镇老旧小区改造统筹运营。积极争取政策性金融支持，探索市场化开发改造模式，对片区及周边进行统筹规划，适当扩大商业开发收益，冲抵城镇老旧小区改造成本。按照“谁受益、谁出资”原则，对加装电梯等完善类改造需求，由业主按比例分摊或全额负担。供水、供电、供气、邮政、网络通信、有线电视等有关部门和经营单位，进一步明确设施产权归属，落实改造责任，通过直接投资、落实资金产权收益等方式参与城镇老旧小区改造。
创新民意协调机制。尊重群众意愿，调动居民支持改造、参与改造的积极性，实现共谋、共建共管、共享。通过入户访谈、召开座谈会、进行问卷调查等多种方式，梳理汇总群众对城镇老旧小区改造的各种需求，以此为基础开展规划设计。坚持开门改造，住建部门、街道、设计单位做好规划设计方案的公示、解读，听取群众意见，完善设计方案。推选群众基础好、政治素质过硬、组织能力强的群众代表，组建义务宣传队、矛盾调解组，促进邻里交流，全程参与前期入户调查、政策宣传、方案完善、施工监督、矛盾调解、竣工验收等工作。
创新长效管理机制。巩固城镇老旧小区改造成果，创新小区管理模式，提升社区治理能力，实现改造一个、管好一个。支持有条件的小区引入物业管理企业，实行专业化物业管理。对条件不具备的小区，实行“准物业”管理模式，社区居委会成立社区物业管理委员会、组建非盈利性的物业管理办公室，由社区干部兼职，并吸纳有关业主代表参加，为小区提供基本物业管理服务。统一小区广告牌设置及对外招租，增加房屋共用部位、小区共用设施经营收入，为后续维修养护提供资金积累。充分发动群众参与。组织小区内的党员、人大代表政协委员及公职人员带头缴纳物业费，主动参与小区日常管理；鼓励小区内的老技工、老模范等发挥自身技能特长，认领小区公共设施日常维护保养事务，提供志愿服务，打造共建共治共享的小区治理格局。
第七章 加快城镇住房品质提升
第一节 促进居住物业管理行业健康发展
优化物业服务行业运行机制。以满足人民群众日益增长的高品质物业服务需求为目标，进一步完善政策法规框架体系，理顺物业管理机制，按照“居住舒适安全、设施配套完善、环境优美宜人、服务优质便捷”的目标，打造共建、共治、共享的住宅小区治理新格局。加强物业行业指导，相关职能部门各司其职，形成合力，共同加强物业管理事中事后监管，引导全区物业管理行业持续良好发展。推行“双随机、一公开”监管机制，重点开展住区环境维护和电梯、消防安全“421”专项整治行动。加强物业服务企业信用管理，完善优化物业服务企业诚信档案制度，建立物业服务信用管理与招投标管理衔接机制。
提升物业服务品质。推动省、市两级物业管理示范项目创建，通过示范引领提升全区物业服务整体水平。加快物业管理信息化建设，构建一体化智慧物业服务管理信息平台，推动物业服务线上线下服务的全覆盖。积极探索创新城镇老旧小区、保障房小区、安置房小区以及失管小区物业服务新模式，通过新建、重组、引进等方式组建公益性物业服务实体。探索“物业服务+养老服务”的品牌化、连锁化和智能化的新型居家养老服务模式。
第二节 提升公建配套设施服务水平
合理确定居住社区规模，落实完善居住社区建设标准。研究制定《海门区新建住宅区配套用房管理规定（试行）》实施细则，完善具体监管过程、明确监管主体，确保公共配套设施与新建住宅项目同步规划、同步建设、同步验收和同步交付政策目标的落地执行，构建“15 分钟社区服务圈”“5 分钟便民生活圈”。结合宜居示范街区（住区）创建和城镇老旧小区改造工作，通过补建、购置、置换、租赁、改造等方式，因地制宜补齐既有住区公共配套设施短板。
第三节 加强房屋安全管理
积极创新举措，探索解危方式。加强危险房屋治理和监督工作，督促既有建筑使用安全责任人主动承担解危责任，落实解危措施。对成片房屋超过设计使用年限或者经鉴定为危险房屋的，可考虑优先纳入城市更新或棚户区改造范围；对危险房屋治理需要使用住宅专项维修资金的，在管理规定范围内提供便利；对建筑使用安全责任人确实无力承担或者无法全部承担解危费用的，鼓励设立解危救助资金，按规定给予使用安全责任人支持。
开展常态排查，实行闭环管理。落实《海门区安全生产专项整治三年行动工作方案》，按照“全覆盖、无遗漏”的标准，持续深入开展好全区城镇老旧危房专项整治行动。进一步加大排查治理力度，切实做到逐一排查，不漏一户，不留盲区。建立完善房屋安全管理档案，对危房按照“一楼一档”的标准建立电子档案和纸质档案，形成动态管理数据库。对排查出的可疑隐患房屋，加快房屋专业安全鉴定进度，逐一明确房屋处置类型、整改措施、时限要求和整改责任人，督促限期整改，逐一销号清零，做到闭环管理。
明确解危模式，注重分类治理。按照“一房一策”要求，根据危险程度，对全区危房进行分类治理，明确解危措施和解危时限，实行销号管理，不断消化危房存量。全面落实日常巡查和网格化管理制度，制定完善应急管理预案，加强动态管理，落实专人定期巡查，密切关注风险变化，切实防范安全事故。
第四节 推动建设高品质住宅
提升住房规划建设水平。落实“适用、经济、绿色、美观”新时期建筑方针，推进建筑设计创新创优，提升住宅建筑设计水平。充分考虑海门的文化和自然特征，继承和发扬江海文化特色的居住文化，推动住宅建筑与城市整体特色风貌相协调，与经济社会发展需求和人民生活水平提高相适应。
推广绿色建材认证与住宅性能认定。积极发展安全健康、环境友好、性能优良的新型建材，推进绿色建材认证和推广应用。发展引用绿色环保、低碳智能建筑产业化技术，鼓励采用新技术、新工艺、新材料、新装备，积极推行技术成熟、绿色低碳的建筑产品、构件广泛应用于工程建设项目。推广应用太阳能与建筑一体化、结构保温装修一体化、门窗保温隔热遮阳一体化、成品房装修与整体厨卫一体化，以及地源热泵、空气源与新风系统等绿色低碳成套技术和被动式超低能耗技术。推行采用BIM等智能信息技术，强化技术集成创新和应用效果，为推动建筑产业现代化发展提供技术支撑。健全住宅性能认定制度, 建立第三方认定服务及其监督管理机制，推动住宅性能认定与居住建筑评优评先和试点示范项目申报有机衔接。
大力发展成品住房。充分发挥重点项目、大型项目、龙头企业示范引领作用，积极推行住宅一体化集成设计和数字化设计，推广住宅工业化、数字化、智能化建造方式，建立以标准部品为基础的专业化、规模化、信息化生产体系，推动住宅建设绿色发展。落实《0.1元入场捕鱼进一步加强全区新建成品住房建设管理的办法》，加大政策实施的事中事后评价制度。到2025年末，全区采用装配化建造方式的新建住宅比例达到50%以上，新建成品住房比例达到80%以上。
推广工程质量保险制度与“两书”制度。以政府引导、市场运作、先行先试、逐步推广为原则，逐步建立住宅工程质量潜在缺陷保险制度。严格落实住宅质量保证书和使用说明书制度，建立“两书”信息服务与监管平台，加强“两书”印制发放监管。
第八章 实施保障
第一节强化组织协调
强化房地产业主管部门的工作职责，提升其统筹规划、统筹管理、统一部署、协调解决城镇住房发展中重大问题的能力。建立区住房发展联席会议机制，加强对住房发展相关问题的日常沟通，增强规划落实的协同性和有效性，提升综合效应。整合组建房地产业发展研究机构，加强产业、政策研究，促进房地产业健康发展。
第二节 落实政策支持
在土地、金融、财税方面给予政策支持。在土地方面，优先保障安置房建设用地，完善土地出让方式，结合住宅市场存量与去化周期，前瞻性的调整土地供应结构与时序，稳定地价预期。在金融方面，实施好房地产金融审慎管理制度，提高房地产企业财务稳健性，增强企业融资的市场化、规则化和透明度，防止房地产企业无序“加杠杆”，确保房地产金融安全、稳定。在财税方面，加大对保障性安居工程、城镇老旧小区改造等方面的财政资金投入，形成稳定的资金筹措机制。
第三节 实施监测评估
对政策实施全过程评估，建立健全由预评估、实施过程评估和后评估组成的完整规划评估体系，采取定性与定量两种分析手段，通过自我评估和第三方评估相结合的方式，规范完善现有评估工作。强化区人大、政协对规划实施的监督检查，健全和完善公众参与制度与社会组织的第三方绩效评估机制，充分发挥督查部门与社会公众的督查作用。
第四节 注重宣传引导
推行规划政务信息公开，广泛动员社会各方面积极支持、主动参与、形成合力。创新和丰富宣传形式，及时总结和宣传可复制可推广的成功经验，营造规划实施的良好氛围。准确传递规划目标和政策导向，提高人民群众对城镇住房发展的认识，合理引导预期。
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